L’errore più comune che puoi fare comprando o affittando un capannone

SEI SICURO CHE PUOI SVOLGERE LA TUA ATTIVITÀ ALL’INTERNO DEL CAPANNONE CHE STAI COMPRANDO O AFFITTANDO?

Spesso le Aziende prendono sotto gamba questa domanda o addirittura pensano che sia superflua in quanto sempre positiva, ma non è sempre così.

D’altronde se sei un’Azienda produttiva e stai comprando o affittando un capannone, perché mai non potresti svolgere la tua attività all’interno di un immobile industriale? Mi verrebbe da dirti perché siamo in Italia 😂, ma per te sarò più preciso e professionale…

ECCO PERCHÉ.

I Comuni stilano un Piano di Governo del Territorio (PGT) dove indicano le destinazioni delle aree del proprio territorio; all’interno di questo regolamento sono indicate le disposizioni a cui bisogna attenersi. Ogni PGT è diverso dall’altro perché l’urbanista quando lo redige, tiene conto di molti aspetti tra cui la conformazione del territorio ed il tessuto urbano.

Questo è uno dei motivi per il quale, ogni volta che si acquista o affitta un capannone, occorre prestare molta attenzione.

Ad esempio alcune Aziende hanno come attività principale la vendita all’ingrosso e per alcuni Comuni, questo business, è assimilabile al commerciale e per altri al produttivo. Se acquisti o affitti il capannone in una zona che non prevede la vendita all’ingrosso, il Comune potrebbe negare l’insediamento dell’attività o nel caso migliore, il pagamento di oneri comunali per trasformare la propria superficie in commerciale. Se parliamo di numeri ti posso dire che alcuni Comuni chiedono anche 100 Euro al mq per fare la trasformazione, quindi immagina su un capannone di soli 500 mq cosa potrebbe comportare…

Chi solitamente è preparato a queste situazioni sono le Aziende che trattano rifiuti o materiale pericoloso: la loro attività è permessa solo in alcuni Comuni e quindi loro fanno come prima cosa le verifiche per evitare di perdere tempo.

Chi invece non è preparato, solitamente lo scopre sempre dopo che ha firmato il contratto di compravendita o di affitto e nell’ esatto momento in cui il Comune boccia la loro SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Come puoi ben immaginare, i danni che possono essere causati da un’azione del genere possono essere abbastanza catastrofici per un’Azienda.

COSA PUOI FARE PER EVITARE IL PROBLEMA.

Per evitare l’insorgere di questo problema, la soluzione è abbastanza semplice: occorre verificare in Comune se la propria attività è consentita rispetto l’azzonamento del Piano di Governo del Territorio comunale.

Lo si può fare recandosi direttamente in Comune con la propria Visura Camerale, chiedendo di verificare ad un tecnico edilizio oppure appoggiandosi al proprio Agente Immobiliare di fiducia. Quest’ultimo potrebbe aver già verificato le destinazioni consentite o meno e quindi avere già in mano le informazioni necessarie per poter prendere la decisione in tutta serenità se in possesso di un’incarico di vendita in esclusiva.

All’interno del PGT sono indicate solitamente le attività non consentite come macro-categorie o addirittura con la specifica dei relativi codici ATECO.

Un altro controllo che consiglio di effettuare è di verificare se la propria attività è soggetta ad autorizzazioni particolari poiché in alcuni Comuni ci sono parchi sovracomunali a cui il Comune si attiene, ma allo stesso tempo non le riporta nel PGT e quindi è opportuno provvedere a verificarle nel regolamento dell’Ente di riferimento.

A conferma di quanto scritto, ti consiglio la lettura del Consiglio di Stato n.  2060/2012 il quale indica che:

“Le prescrizioni contenute nei piani urbanistici, rispondendo all’esigenza di assicurare un ordinato assetto del territorio, possono porre limiti agli insediamenti degli esercizi commerciali e dunque alla libertà di iniziativa economica.”

Il Consiglio di Stato si era pronunciato a seguito della contesa tra una attività commerciale ed il Comune di Merano che aveva negato il rilascio di autorizzazione per incompatibilità dell’attività con la destinazione urbanistica attribuita all’area. Nulla è valso l’appello al diritto di libertà di iniziativa economica. (LINK)

QUANDO IL PGT SVALUTA I TUOI IMMOBILI…

Per farti capire ancora di più quanto certe volte siano assurdi i casi, ti racconto un mio breve aneddoto.

Circa 4 anni fa vengo incaricato di vendere un capannone industriale affittato ad un’Azienda di imballaggio. Il mio compito è in primis quello di cercare un accordo con l’attuale inquilino affinché lo acquisti e successivamente aprire a nuove Aziende in caso di mancata definizione dell’affare.

Così mentre gioco al tira e molla con l’affittuario, mi porto avanti commercializzando l’immobile e facendo appuntamenti di vendita: una strategia perlopiù atta a pressare l’inquilino per definire l’acquisto. Tra i vari interessati, però si avvicina un’impresa edile del luogo ben propensa a comprare il capannone.

La informo della trattativa ahimè sfumata con l’inquilino e lei giustamente, prima di formalizzare una proposta di acquisto, consiglio loro di verificare con il Comune la fattibilità della sua attività: pura formalità visto che si tratta di un semplice deposito edile; convinti del buon esito dei controlli, fissiamo anche un appuntamento per incontrarci.

Il giorno dell’incontro mi informano che non possono acquistare l’immobile perché l’attività di deposito non è consentita. L’immobile è inserito in un tessuto ormai residenziale e quindi tutti gli immobili industriali sono soggetti a delle pesanti restrizioni: no deposito e commerciale, ma solo attività produttive non rumorose. In sostanza il PGT fissa delle regole restringenti affinché i proprietari capiscano che la strada ormai è segnata: i capannoni non li vogliono più.

Risultato: capannone vendibile solo ad una fascia ristretta di Aziende e valore dell’immobile dimezzato.

Vuoi sapere com’è finita? Capannone venduto ad un investitore ad un prezzo irrisorio e poi, per andare sul sicuro, l’ho affittato ad un’altra società di imballaggio.

Quindi, mi raccomando, presta molta attenzione quando acquisti e affitti un immobile; fai le opportune verifiche con il Comune affinché possa insediare con tutta serenità la tua Azienda ed evitare di incappare in un problema urbanistico.

L’errore più comune che puoi fare comprando o affittando un capannone

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